La loi Pinel du 18 juin 2014 a modifié certaines dispositions relatives aux baux commerciaux en augmentant la protection du locataire.

L’indexation du loyer

Jusqu’ici les loyers régis par les baux commerciaux pouvaient être réévalués en fonction de trois indices. L’indice du coût de la construction (ICC) était l’indice le plus fréquemment utilisé. L’indice des loyers commerciaux (ILC, pour les locaux affectés à des activités commerciales ou artisanales), ou l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT, pour les locaux affectés à des activités tertiaires autres que commerciales ou artisanales), étaient également utilisés. Estimant que l’ICC était trop volatil, le législateur a décidé d’interdire partiellement son utilisation : pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, la référence à l’ICC n’est plus possible.

Seuls peuvent être désormais choisis l’ILC ou l’ILAT selon le domaine d’activité couvert. Cependant, le libre choix est laissé aux parties qui souhaiteraient recourir à l’ICC pour déterminer la réévaluation du loyer à la date de renouvellement du bail.

Le déplafonnement du loyer

En principe, le loyer doit au moins être égal à la valeur locative des locaux loués. Or, il arrive que le loyer soit inférieur à cette valeur :

– s’il y a des modifications notables affectant les éléments constitutifs de la valeur locative, ce qui implique une hausse de la valeur locative sans que le loyer n’ait évolué,
– si les parties ont conclu un bail d’une durée supérieure à 9 ans en dérogeant ainsi au principe de triennalité, le loyer ne suivant pas dans ce cas, la progression de la valeur locative.

Dans ces deux cas, le loyer se retrouve automatiquement déplafonné lors du renouvellement du bail. En cas de déplafonnement, la loi nouvelle vient limiter toute hausse « excessive » à compter du 1er septembre 2014, via un mécanisme de lissage des augmentations, la variation du loyer ne pouvant être supérieure à 10 % des loyers acquittés l’année précédente.

L’imputation des charges locatives

La loi Pinel introduit de nouvelles dispositions en terme d’imputation de charges. Si jusqu’à maintenant la liberté contractuelle permettait aux parties de fixer librement cette imputation, un décret vient détailler avec précision les charges qui ne peuvent être mises à la charge du locataire, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014 :

– les dépenses relatives aux grosses réparations,
– les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté de l’ensemble,
– les impôts dont le redevable légal est le bailleur (la taxe foncière et la taxe sur les bureaux en Ile-de-France pourront toutefois, être toujours imputées au locataire),
– les honoraires du bailleur liés à la gestion de l’immeuble,
– les charges, impôts et taxes relatifs à des locaux vacants (au sein d’ensembles immobiliers),

Toute clause contraire à ces dispositions est réputée non écrite.

Les autres mesures

Les principales autres dispositions nouvelles sont les suivantes :

– les baux dérogatoires au statut des baux commerciaux qui ne pouvaient excéder 2 ans pourront avoir une durée de 3 ans,
– la notion de convention d’occupation précaire qui était définie uniquement par la jurisprudence l’est désormais par la loi,
– les clauses contraires aux règles d’ordre public ne se prescrivent plus après 2 ans et deviennent imprescriptibles,
– l’état des lieux qui était facultatif devient obligatoire lors de l’entrée dans les lieux et lors de la restitution,
– le droit de préemption du local commercial au profit du locataire en cas de vente des murs qui était facultatif devient obligatoire, sauf clause contraire dans le bail,
– en cas de scission ou de transmission universelle de patrimoine de la société locataire, le bail ne doit pas être modifié et il est transféré automatiquement à la nouvelle entité bénéficiaire,
– le congé qui était obligatoirement donné par le locataire par acte extrajudiciaire peut être désormais donné par lettre recommandée avec avis de réception,
– le droit du locataire de donner congé au bout de 3 ans est désormais une mesure d’ordre public et ne peut plus être écarté contractuellement (sauf baux de plus de 9 ans, baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux ou de stockage),
– la révision triennale du loyer qui pouvait être rétroactive prend désormais effet à la date de demande de la révision,
– le statut des baux commerciaux, applicable auparavant aux seuls locataires français est maintenant applicable aux étrangers.

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